Woonbedrijf Fictum verhuurt een woning aan Kees J. De politie treft bij een inval hennep aan en het huis blijkt verlaten en vervuild. Fictum wil de huurovereenkomst daarom beëindigen. Kees J niet reageert op een brief hierover. Dus schakelt Fictum DKV in om de beëindiging langs gerechtelijke weg af te dwingen.
De ins en outs van het probleem
Kees J huurt een woning van Woonbedrijf Fictum.
Op 19 september doet de politie een inval in de gehuurde woning. Op de eerste verdieping van de woning vinden zij een professionele, grotendeels ontmantelde hennepkwekerij aangetroffen. Ook vindt de politie 1280 gram henneptoppen. Dit is een hoeveelheid die niet wordt beschouwd als voorraad voor eigen gebruik. Bij henneptoppen geldt hiervoor een grens van 5 gram. Bij meer dan 5 gram is sprake van een handelshoeveelheid.
Hennepteelt niet toegestaan
In de huurovereenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te gebruiken als woonruimte. Het is niet toegestaan “hennep of soortgelijke gewassen te doen kweken of te verhandelen in het gehuurde en/of gemeenschappelijke ruimten en/of delen daarvan dan wel in de directe omgeving van het gehuurde, en/of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij, hennepdrogerij of hennepknipperij dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld”.
Vervolgstappen voor beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
Woonbedrijf Fictum stuurt op 8 oktober een brief aan Kees J met de mededeling dat het bedrijf van plan is een gerechtelijke procedure tegen hem te starten om de huurovereenkomst te beëindigen. Fictum geeft Kees J in diezelfde brief de mogelijkheid deze procedure te voorkomen door zelf de huurovereenkomst op te zeggen. Fictum ontvangt geen reactie van Kees J op deze brief.
Intussen is ook gebleken dat Kees J sinds de dag van de inval de huur niet meer betaalt.
Op 17 oktober bezoekt de beheerder het complex, waaronder de door Kees J gehuurde woning. De woning en de tuin van de woning zijn bezaaid met rotzooi, hennepafval en etensresten. Omwonenden geven aan dat de aanwezigheid van de etensresten zorgt voor muizen, ratten en ander ongedierte in de tuin van Kees J en in de tuinen van omwonenden. De aanwezigheid van het hennepafval trekt daarnaast de aandacht van onbevoegden, die op zoek gaan naar bruikbare spullen tussen het afval. Omwonenden hebben geklaagd dat zich ‘s avonds en ‘s nachts onbevoegden in de tuin en in de woning begeven. De woning is afgesloten van gas en elektra, waardoor er geen verwarming en stroom is. Omwonenden zijn bang dat onbevoegden mogelijk een vuur maken om warmte te krijgen of op een andere manier schade aanbrengen aan het pand.
De procedure
Gezien het bovenstaande is een snelle oplossing noodzakelijk. DKV vordert daarom namens Woonbedrijf Fictum in kort geding de huurder te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, tot betaling van de verschuldigde huur en de proceskosten. De juristen van DKV zorgen voor een goede juridische onderbouwing van de zaak en schrijven de dagvaarding. Vervolgens vraagt DKV een datum en tijdstip aan de rechter voor de behandeling van het kort geding. De deurwaarder reikt de dagvaarding aan Kees J uit.
Naast een normale procedure (of ‘bodemprocedure’) is er voor spoedeisende zaken de mogelijkheid van een kort geding. Dit is een spoedprocedure waarin je de kantonrechter vraagt om een snelle (voorlopige) beslissing. De rechter geeft in een spoedprocedure nooit een definitief oordeel. Daarom kan hij bijvoorbeeld de huurovereenkomst niet ontbinden of vernietigen.
Verstek
Ook is DKV namens Fictum op de zitting aanwezig. Huurder Kees J verschijnt daar niet en heeft ook niet tijdig een schriftelijk antwoord ingediend of om uitstel verzocht. Daarom verleent de rechter verstek tegen hem.
In een juridische procedure kan verstek verleend worden wanneer een partij niet komt opdagen. Dit houdt in dat deze procedure toch verder kan. De eis van de eiser wordt in zo’n situatie doorgaans volledig toegewezen, tenzij de rechter meent dat de eis of een deel ervan onrechtmatig is.
In het kort geding moet de rechter beoordelen of verhuurder Fictum een spoedeisend belang heeft bij wat hij heeft gevorderd, en of aannemelijk is dat zijn vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het – mede gelet op de belangen van alle partijen – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van de gevraagde voorziening.
De uitkomst
De rechter is in deze zaak van oordeel dat de vordering tot ontruiming van het gehuurde rechtmatig en gegrond is. Bovendien is sprake van een spoedeisend belang. De rechter wijst de vordering van Fictum dus toe.
DKV heeft namens verhuurder ook betaling van (achterstallige) huur gevorderd. Voor deze vordering is er geen sprake van een spoedeisend belang. De rechtspraak werkt echter volgens het principe van proceseconomie. Dit principe houdt in dat een proces efficiënt en betaalbaar moet zijn en dat er niet meer instanties dan nodig bij moeten worden betrokken. En dat principe heeft ertoe geleid dat als de eiser gelijk krijgt wat betreft de hoofdvordering, ook nevenvorderingen worden toegekend. De huurder heeft niet weersproken dat hij het gevorderde bedrag aan (achterstallige) huur verschuldigd is. Dat maakt het voldoende aannemelijk dat de gevorderde bedragen in een bodemprocedure zouden worden toegewezen. De rechter wijst de gevorderde bedragen toe en veroordeelt Kees J in de kosten van de procedure.
Na deze uitspraak zorgde DKV voor ontruiming van de woning, zodat de verhuurder deze opnieuw kon verhuren.
De rol van DKV Deurwaarderskantoor Visser
DKV zet de feiten en juridische argumenten op een rij, stelt de dagvaarding op en reikt deze uit aan de huurder.
DKV behandelt en begeleidt de procedure: DKV schrijft de processtukken en gaat naar de zitting om mondeling te reageren op het verweer van de huurder.
Wanneer de rechter de vordering toewijst [=de eiser gelijk geeft], zorgt DKV voor de ontruiming van de woning, zodat deze klaar is om opnieuw te verhuren.
Dit is aflevering 1 van de serie Huurrecht in de spotlights.