Blokjes B.V. huurt een bedrijfsruimte van Jouwwerkplaats B.V. Als Blokjes B.V. failliet gaat, loopt het bedrijf huurschuld op. DKV start namens Jouwwerkplaats B.V een rechtszaak met als eis de huurovereenkomst te ontbinden en de huurder te veroordelen tot ontruiming en betaling. De curator in het faillissement vraagt meermalen uitstel en ontkent dat er een huurovereenkomst is tussen Jouwwerkplaats B.V. en Blokjes B.V. Het uitstel is schadelijk voor de verhuurder. De huurachterstand loopt namelijk verder op. En zij kan de bedrijfsruimte niet opnieuw verhuren als deze niet is ontruimd. DKV neemt de nodige stappen om zo snel mogelijk een uitspraak te krijgen.
De ins en outs van het probleem
Blokjes B.V. sluit per 1 januari 2016 een overeenkomst met Jouwwerkplaats B.V. voor de huur van een bedrijfsruimte. In 2018 vraagt Blokjes Jouwwerkplaats om een indeplaatsstellingsovereenkomst. Een ander persoon of bedrijf komt dan in de plaats van de oorspronkelijke huurder en wordt de nieuwe huurder. Jouwwerkplaats vraagt daarop meer gegevens op bij Blokjes. Een nieuwe huurovereenkomst wordt nooit ondertekend.
Faillissement
Op 28 september 2018 is Blokjes failliet verklaard. Er ontstaat een huurschuld van ruim € 10.000. Omdat deze huurschuld ontstaat na de faillietverklaring van Blokjes, is dit volgens de Faillissementswet een boedelschuld. En bij boedelschulden hoeft een schuldeiser niet te wachten op de afwikkeling van het faillissement, maar kan hij direct aanspraak maken op betaling van de schuld.
Bij een faillissement van een onderneming wordt beslag gelegd op het gehele vermogen van die onderneming. De rechtbank kan een onderneming failliet verklaren als de onderneming niet meer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen. Daarbij stelt de rechtbank een curator aan die de bezittingen van de failliete onderneming verkoopt om de opbrengst daarna te verdelen onder de schuldeisers.
De procedure
Op 23 februari 2019 dagvaardt DKV het inmiddels failliet verklaarde Blokjes namens Jouwwerkplaats B.V.
Jouwwerkplaats eist ontbinding van de huurovereenkomst met Blokjes. Ook eist zij dat Blokjes het gehuurde ontruimt en de huurachterstand inclusief rente, kosten en contractuele boete betaalt. De eis tot ontruiming is behoorlijk spoedeisend, want zolang dat niet gebeurt kan zij de ruimte niet opnieuw verhuren. Bovendien loopt de huurachterstand op en de kans dat Jouwwerkplaats het geld daadwerkelijk krijgt is klein, omdat Blokjes failliet is.
De curator in het faillissement vraagt de rechtbank echter tot drie keer toe om uitstel. Ook stelt hij tijdens de procedure een tegeneis in: er zou geen huurovereenkomst bestaan tussen Jouwwerkplaats en Blokjes, en Blokjes zou ten onrechte betalingen hebben gedaan. Hij eist dat Jouwwerkplaats het te veel betaalde terugbetaalt.
Vanwege het spoedeisend belang van Jouwwerkplaats vraagt DKV om een voorlopige voorziening, om Blokjes te veroordelen tot ontruiming. Op 22 juli wijst de rechter de eis van Jouwwerkplaats om een voorlopige voorziening toe: Blokjes moet het gehuurde binnen 8 dagen ontruimen. De rechter bevestigt dit op 9 september in het vonnis in de hoofdzaak. Blokjes moet het gehuurde ontruimen en Blokjes moet de huurachterstand, incassokosten, boetes en proceskosten betalen.
Conclusie van antwoord
De curator zegt bij aangetekende brief van 1 maart 2019 de huurovereenkomst van Blokjes, indien en voor zover deze bestaat, op tegen de eerste mogelijke termijn. De rechtsgrond hiervoor is artikel 39 van de Faillissementswet, die bepaalt dat een curator bevoegd is om de huurovereenkomst van het failliete bedrijf tussentijds te beëindigen met een opzegtermijn van maximaal drie maanden. De curator vraagt de rechtbank uitstel voor zijn conclusie van antwoord.
De conclusie van antwoord is het processtuk waarmee de gedaagde reageert op de dagvaarding. De rechter verleent dit uitstel tot 19 april. Op 15 april vraagt de curator een tweede uitstel aan de rechtbank. DKV maakt bij de rechtbank bezwaar tegen dit tweede uitstel, omdat de onverhaalbare huurachterstand (huurder is tenslotte failliet) verder oploopt en Jouwwerkplaats al een potentiële nieuwe huurder klaar heeft staan die anders afhaakt. Ondanks het bezwaar verleent de rechtbank nogmaals uitstel tot 17 mei 2019. Vanwege het spoedeisend belang van Jouwwerkplaats werpt DKV na overleg met Jouwwerkplaats een incidentele vordering op
Voorlopige voorziening in incident
Een incidentele vordering is een procedure die je voert binnen een lopende procedure (de hoofdzaak). DKV eist namens Jouwwerkplaats via een incidentele conclusie een voorlopige voorziening: een tijdelijke maatregel in afwachting van het eindvonnis. Jouwwerkplaats vraag Blokjes voor de duur van de hoofdzaak te veroordelen tot ontruiming en daarnaast de verschuldigde huur te betalen, zolang de hoofdzaak loopt.
Het eerste argument dat DKV aanvoert is dat het nog geruime tijd duurt voordat de rechter het eindvonnis wijst. De rechtbank heeft de gedaagde partij namelijk tot 17 mei uitstel gegeven voor zijn conclusie van antwoord. Daarnaast schiet Blokjes ernstig tekort in de nakoming van haar verplichting tot betaling van huur. Het is dan ook aannemelijk dat de eis tot ontbinding en ontruiming in de hoofdzaak toewijsbaar is. En omdat Blokjes failliet is verklaard, zal de huurachterstand naar verwachting nog verder oplopen en niet verhaalbaar zijn.
Jouwwerkplaats heeft een spoedeisend belang bij het treffen van een voorlopige voorziening: er heeft zich namelijk een potentiële nieuwe huurder gemeld met wie de onderhandelingen niet kunnen doorgaan zolang deze zaak loopt.
Ook de curator van Blokjes heeft belang bij een spoedige ontruiming van het gehuurde. Dat blijkt uit het feit dat hij tenslotte zelf de huurovereenkomst voorwaardelijk heeft opgezegd tegen de eerst mogelijke datum.
Vordering in reconventie
Op 12 mei vraagt de curator voor de derde keer uitstel voor zijn conclusie van antwoord in de hoofdzaak én in het incident. De rechtbank verleent een laatste uitstel tot 31 mei. De curator stelt in zijn conclusie van antwoord dat er geen huurovereenkomst is tussen Jouwwerkplaats en Blokjes Ook stelt hij een tegeneis in (vordering in reconventie), Blokjes zou ten onrechte huur betaald hebben en de curator vraagt de rechter Jouwwerkplaats te veroordelen dit terug te betalen.
Op 31 mei bepaalt de kantonrechter dat het gewenst is de zaak met partijen te bespreken. Daarom is op 7 juli een mondelinge behandeling met beide partijen gepland. Voorafgaand aan die comparitie weerlegt DKV namens Jouwwerkplaats schriftelijk de beweringen van de curator over terugbetaling. Dit stuk heet conclusie van antwoord in reconventie. Op 7 juli verschijnen alle partijen bij de rechter en lichten zij de zaak verder toe. De rechter spreekt het vonnis in incident uit op 22 juli en het vonnis in de hoofdzaak op 12 augustus.
Vonnis in het incident
In het vonnis van 22 juli wijst de rechter de eis om een voorlopige voorziening toe: Blokjes moet het gehuurde binnen 8 dagen na betekening van het vonnis ontruimen. De kantonrechter is van voorlopig oordeel dat Blokjes huurder is gebleven. Uit de e-mailwisseling blijkt dat partijen de wil hadden Rondjes in de plaats te stellen van Blokjes. Dit was onderdeel van een overeenkomst die niet alleen de indeplaatsstelling regelde. Zo zou Rondjes een groter oppervlakte gaan huren en zou zij een hogere huurprijs gaan betalen. De overeenkomst is ter ondertekening aan Blokjes toegezonden, maar niet getekend retour gezonden. Daarnaast heeft Jouwwerkplaats uitdrukkelijk aangegeven dat de overeenkomst pas zou ingaan wanneer deze was ondertekend.
Vonnis in de hoofdzaak
De rechter had aangegeven het vonnis in de hoofdzaak op 12 augustus uit te spreken. Op 12 augustus ontvangt DKV bericht dat het vonnis is aangehouden tot 9 september. De rechter wijst op 9 september de vordering in conventie ook toe. Blokjes moet de gehuurde bedrijfsruimte ontruimen en de huurachterstand, incassokosten, boetes en proceskosten betalen. De eis van Blokjes in reconventie wijst de rechter af. Blokjes moet ook de proceskosten van Jouwwerkplaats in reconventie betalen.
De rol van DKV Deurwaarderskantoor Visser
DKV probeert de situatie eerst buitengerechtelijk op te lossen. Daarna dagvaardt DKV Blokjes namens de verhuurder na het ontstaan van de huurachterstand.
Wanneer de curator van het failliete Blokjes herhaaldelijk uitstel vraagt voor zijn conclusie van antwoord maakt DKV hiertegen bezwaar bij de rechtbank. Om te bereiken dat Blokjes de gehuurde bedrijfsruimte sneller ontruimt stelt DKV namens Jouwwerkplaats een incidentele conclusie op. DKV vraagt de rechter een voorlopige voorziening te treffen in afwachting van het vonnis in de hoofdzaak.
DKV schrijft de processtukken en reageert op het verweer van de huurder en op zijn eis in reconventie. Wanneer de curator een tegeneis instelt, formuleert DKV het verweer van Jouwwerkplaats tegen deze eis. Daarbij zorgt DKV voor de juiste juridische onderbouwing zodat de rechter de eisen van Goedehuur toewijst. Ook gaat DKV naar de zitting om mondeling te reageren op het verweer. Tenslotte bestudeert DKV het vonnis en legt DKV de veroordelingen in het vonnis ten uitvoer.
Dit is aflevering 5 van de serie Huurrecht in de spotlights.